编者按：本文来自微信大众号：大胡子说房，（ID：dahuzishuofang），作者：大胡子李俊怀，36氪经授权转载

认清城市分解的局势

大城市化的开展形式现已被中心清晰，城市分解的局势在楼市下半场将十分显着。在此局势下，许多城市的房产只要寓居价值而没有出资价值。许多三四线城市，曩昔的房价上涨，很重要一个要素便是棚改所带动。

而现在棚改将迎来终究一年，2020年全面完毕，一旦棚改不再，购房需求下降，整个楼市将会引来巨大检测。

本年的棚改方针究竟完结的怎样了？下一年的棚改大概会怎样收尾呢？关于这些被棚改撑起来的城市，咱们该怎么办呢？有剩余的房子是该出售，仍是继续持有，下一年是这些城市买房的好机遇吗？跨年讲演中，我会针对这部分对棚改依靠严峻的城市给咱们做一番解读，说不定就会有你地点的城市。

三四线城市有危险，而一二线城市的房子就必定能买吗？咱们要知道，我国现在人均住宅面积已高达40.8平方米，套户比高达1.13，我国人住宅缺少年代早已宣告完毕了，咱们都进入有房年代。

一方面房子不再缺少，另一方面，此时我国的房价却现已到达前史最高点。咱们来看下50个典型城市的房价收入比，那些所谓的大城市根本都是排在前列，15-36之间。也便是说在许多大城市，一个家庭不吃不喝要在15-35年才干买得起房子。刨去日常日子消费，要30-50年才干买得起房。

尽管说房价收入比，不能直接用来衡量一个城市房价是否有泡沫的悉数参阅，可是确实也反映了一些问题。咱们是应该去买那些房价收入比低可是城市根本面一般的城市呢？仍是买那些城市根本面很强，可是房价收入比高的城市？

最要害的还有一点，严峻的调控还在继续。由于限购，许多城市需求多年社保才干买房，由于限售，许多城市需求房产证下来多年后才干卖房；由于限贷，咱们需求更多用自己的真金白银去购买房产。

所以，哪怕许多价值很高的城市，也不会像曩昔那样猛涨了。乃至在他们之中，一些城市的房价会在接下来进入横盘乃至是阴跌状况，在这样的局势下，咱们又该怎么做？

是的，接连多年的上涨，许多城市的楼市现已堆集必定的危险和泡沫，一起在收割了许多的购买力之下，新的购买力又还没成长起来，归于这种状况的一部分一二城市的房产也会歇一歇，回调回调了。

可是，也会有一部分城市，会在继续不断的人口的流入下，在前期的房价调整充沛之下，在激烈的供需矛盾下，首先敞开楼市回暖，在2020年仍然会有不错的涨幅。而咱们要在2020年做对房产出资，就必须将目光会集在这一小批首先回暖的城市上，在上涨周期降临前出场。

所以，接下来的2020年会是很要害的1年，但也会是局势杂乱的1年。究竟哪些城市尽管是有价值，但也难逃阶段性跌落的命运？又有哪些城市即将回暖，必需要会集火力捉住机遇决断购买的呢？一切的这样一些问题的答案，我都会在年终秀上具体的给咱们伙儿一起来共享。

选对新区，是下一波房价盈利地点

我国的城镇化开展到今日，许多城市的老城区的开展容量和配套设备现已不能支撑城市的开展，所以许多城市不可避免的就要向外扩张，开展新区。

当然，这儿还存在一个要素便是：我国城市开展的市长承包制，一个城市开展的成果直接关系到该长官的成果和升官。

所以，许多城市的一把手都想在自己任期内做出成果，留下印记，那么很大一个方法便是：拉出资，搞基建，建新区。所以，在我国960平方公里的土地上，大大小小充满着3500多个新区。

依照这些新区的人口规划相加，终究会得出一个什么数字？34亿人口。这个数字恐惧吗？适当恐惧。适当于我国规划的这些新区，可以装进全世界一半的人口。很显着，有许多城市的新区未来是开展不起来，乃至要沦为这场城市化进程的炮灰的。

可是我可以清晰告知咱们的是，在我国城镇化高速开展的终究10年里，有一部分新区，必定是可以开展起来，逾越老城区成为这个城市未来的中心，新的操纵，成为这个城市房价涨幅最高的区域。上海浦东新区便是曩昔上海城镇化开展的一个最典型的事例。

仅仅这一刻，大部分新区还没彻底成型，处于一个去买房又不便利，可是不去买房又怕错过时机的纠结态势，十分为难。

假如咱们可以对一些新区的开展有充沛的知道，选对一些新区去买房，在价格相对低的一起，未来还能收成一波最大的房价上涨盈利，这是城镇化开展留给咱们的终究时机。

可是新区是一把双刃剑，假如一旦选错，未来房价涨幅不大不说，乃至后期连根本的配套都跟不上、补不齐，连住都住得不便利，乃至沦为鬼城。

所以，怎么评判新区未来是否能开展起来，会是本年跨年讲演中和咱们伙儿一起来共享的一个要点主题之一。到时，我也会有一份全国各大城市新区价值名单排行表，价值最少值100万。

多维度树立房产认知体系

买对房子，是个立体的剖析进程，体系决议计划的进程。涉及到对选城市、选对区域和选对项目3个维度。

选对城市，最要害的是看城市的根本面，这背面包含了一系列的数据：GDP总量和增速、人口总量和增速、外来人口占比，城市人口住宅持有率，金融本外币总量和增速、小学生人口总量和增速等等。在本年的跨年讲演，我会给咱们做一份城市价值排行名单，给咱们一个选城市买房的参阅。

进一步的便是选对区域和板块，其实在曩昔这一波房价上涨里，哪怕是同一个城市，不同区域和板块和房价涨幅是相差很大的。比方说深圳，从15年房价上涨开端核算，涨幅最高的区域不是南山和福田，而是龙华和龙岗，而上涨一向乏力的盐田，仍旧在这一波房价上涨的浪潮中处于结尾，乃至还有买了房不赚钱的。

至于板块，有些板块由于地段，在上涨中拔得头筹，有些板块由于学位和地铁等配套的实现，后期还在不断的叠加涨幅。而有些板块，由于某些硬伤，涨幅并不达观，比方紧挨深圳罗湖的龙岗布吉。所以，选区域和板块也是要进行体系性研讨，涉及到背面一系列的学位、商业、土拍、通勤等要素的盯梢和模型树立。

终究，项目和产品的挑选。咱们平常应该留意到一个现象，在二手房商场，有些小区是小户型单价卖得很贵，而有小区是大户型卖得贵，这就会涉及到产品和板块匹配度的问题。

选项意图一大误区便是项目和产品的错配，分明是高端板块，你却去买那些刚需屌丝户型；而有些板块便是刚需寓居板块，你却偏偏去买豪宅买大面积。终究的结局便是，当你的房子要挂到二手商场的时分，那便是：屌丝买不起，土豪看不上。要么就降价出售，要么便是自己好好保藏吧。

当然，选错项目和产品必需要分外留意得问题许多，怎么正确的挑选开发商？怎么正确的挑选配套，不同城市购房者对不同配套的敏感度？怎么正确的挑选户型？等等，还要特别重视未来年轻人对房子的喜爱，由于90后，00后未来是接盘侠的主力军，他们喜爱怎样的房子，便是你应该要去重视的房子。

以上三个维度，选对城市，选对区域和选对项目，环环紧扣，一旦把这3者可以有机的建立起来，就会成为你在房产商场买房的利器，无往不利。